规范农村宅基地流转，增加农民财产性收入的建议
规范农村宅基地流转，增加农民财产性收入的建议
九三学社扬州市委员会
随着工业化、城市化和市场化的深入发展，我国现有农村宅基地流转制度已经越来越不适应社会发展的要求。新形势下，如何规范农村宅基地流转市场，增加农民财产性收入，已经成为农村改革的一个突出问题。
一、当前农村宅基地流转的现状
由于现行宅基地制度实行福利性分配和无偿使用，在宅基地实行福利性分配和无偿占用的巨大利益驱动下，减人不减地已成为一种惯性，同时由于国家对农村住房买卖的限制，农民闲置房屋根本无法流转，造成宅基地资源大量闲置。现行宅基地管制制度严格禁止城镇居民购买农村住房和宅基地，而城市化发展引起城乡人口多向流动，由此产生了巨大的农村住房需求，在不允许农村宅基地及房屋向非农流转的制度规定下，必然导致形成一个日趋活跃的宅基地隐性市场，农民宅基地通过房屋买卖、出租和抵押等形式的私下流转与灰色交易大量存在，宅基地流转市场混乱。
二、当前农村宅基地流转存在的主要问题
（一）农村宅基地流转不畅，农村宅基地不断扩大并大量闲置
根据经济发展规律，城市化加速发展时会带来大量农村人口向城市转移，大量农民从农村转向城市就业居住，土地得到节约使用和集约配置，按常理农村居住用地总量一定会相应减少。但是我国却出现了一种相反的现象，农村宅基地的面积不减反增，闲置现象严重，农村“空心户”和“空心村”已经成为比较普遍的现象。在我国近年来耕地大量减少、土地资源日趋紧缺的发展形势下，这是一个巨大的资源浪费。
（二）宅基地流转非市场化的限制导致农民财产利益受损
现在城市房地产已经高度市场化，成为城市居民最重要的财产。而目前宅基地流转不能市场化交易，只能卖给本村的农民，极大地削减了这项财产的转让权与收益权。农民宅基地及房屋的真实交易价值被严重低估，不能享受同城市居民住房一样的财产权力和可能获得的财产性收入，这对农民是一种财产利益的制度性损失。宅基地使用权的不可抵押性影响了住房的融资抵押功能，有的干脆不接受农村住房抵押，农民的融资渠道受阻，严重阻碍了农村经济的发展。
（三）宅基地流转混乱无序的问题
市场经济条件下，农民逐步认识到土地的巨大价值，加之农村宅基地取得的无偿性和无期限性，以及大量农民向城镇转移导致农村闲置房屋的增加，农村住房及宅基地流转现象越来越普遍，“非法流转”和“非法交易活动”大量存在，相当一部分购买主体是城镇居民。《房地产管理法》规定:“房地产的出让、转让和出租必须经房地产管理部门批准，并由评估机构进行评估后方可进行交易，并依照规定办理过户登记手续”，但这一规定对于农村房屋流转形同虚设，农村房屋流转混乱无序，大部分农村房屋买卖都处于暗箱操作状态，进行房屋买卖登记的只有极少数。具有相当规模的私下流转与灰色交易活动，已经引发出越来越多的社会矛盾和法律纠纷，成为影响社会安定的一个重要因素。
三、规范宅基地流转市场的的思考与建议
适当放宽对宅基地流转限制，对于改善农民的融资环境，增加农民收入，拓宽农民视野，增进了城镇居民和农民的交流，提高农民生活质量，推进农村文化建设大有益处，符合国家的“三农”政策；也有利于加快农村经济发展，推进城乡一体化进程。同时也有利于缓解城市房价不断上升的压力，增加政府对房地产市场控制的手段。
（一）建立合理的宅基地取得、使用和退出机制
宅基地原始取得应当奉行无偿原则，宅基地继受取得应当奉行有偿原则，应当明确规定宅基地上的房屋发生流转、继承、赠与、抵押等处分行为时，受让者可以取得宅基地使用权，若受让者是集体经济组织成员，宅基地使用费用标准可相对低廉；若受让者是非集体经济组织成员，则可基于基准地价确定宅基地使用费用。建立宅基地有偿使用制度，在合法继受取得宅基地使用权时，如果该户有一处以上宅基地，继受取得的宅基地应向集体经济组织每年缴纳土地使用费或年租金。建立宅基地回收制度，宅基地使用权人必须在规定期限内按用途开发使用其宅基地，如果不按规定使用，或闲置宅基地超过一定期限，宅基地使用权人需向村集体经济组织缴纳一定数额的宅基地闲置费；如果该宅基地继续闲置达到一定期限，村集体经济组织有权无偿收回该宅基地。同时建立宅基地退出的激励和压力机制，激励机制就是用经济手段使农户主动退出多出的宅基地，允许宅基地有条件流转，对其地上建筑物进行价值补偿；压力机制也是用经济手段使农户持有多余宅基地的成本高于收益，促使其主动退出宅基地。
（二）赋予宅基地完整产权，充分体现其财产价值
在历史上，宅基地较多地承担了“居者有其屋”的基本保障功能，但随着社会经济的发展，其财产性逐渐凸显。房屋作为农民的一项重大财产，通过出卖、出租、抵押、入股等方式能够为农民带来巨大收益。只有赋予宅基地完整意义上的产权，地随房走，才能充分体现宅基地的财产价值，促进农村房屋价值的实现，并能够提高房屋买卖租赁价格，使农村宅基地通过买卖、租赁、抵押等方式形成财产性收益，增加农民收入。
（三）放松宅基地管制，构建科学合理的农村宅基地流转制度
放宽农村住房流转限制，推进农村住房及宅基地流转市场化。允许城镇居民购买农村住宅，能够提高农村整体购买能力，活跃农村市场，增进了城镇居民和农民的交流，有利于农民生活方式的转变和生活质量的提高。允许农村住房无主体限制出售，并不会改变宅基地的所有权性质，宅基地的所有权仍归原集体经济组织所有；受让人所享有的仅仅是对房屋的所有权，对房屋占用范围的宅基地只享有使用权。同时严格执行《土地管理法》的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
要实现宅基地流转的市场化，就必须推进制度建设，建立健全农村房屋流转过户登记制度，使得农村住房及宅基地流转有法可依。国家应建立健全农村房地产监管机构，完善农村住房及宅基地强制登记制度，加强流转市场管理，明确农村住房和宅基地交易有效性的条件和方式方法。此外，还应当充分发挥市场调节机能，顺应市场规律，加强对农民的风险意识教育，倡导理性交易，促进流转市场的科学管理和有序运行。（执笔：何卫红）